Desde hace más de una década, la Vivienda de Interés Social (VIS) –un programa diseñado para facilitar el acceso a la vivienda propia de los hogares de menores ingresos en Colombia– ha experimentado un incremento sostenido en su valor máximo legal. Estrategias como vincular el tope de precios al salario mínimo y ajustes normativos han generado un debate creciente sobre si la VIS sigue cumpliendo su rol original o si, por el contrario, se ha convertido en un producto inmobiliario fuera del alcance de sus beneficiarios naturales.
Qué es la VIS y cómo se ha regulado
Según la normativa vigente del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la VIS es aquella vivienda destinada a garantizar el derecho a la vivienda para hogares de menores ingresos que cumple ciertos estándares de calidad urbanística y arquitectónica, y que no exceda de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV). En aglomeraciones urbanas con más de un millón de habitantes (como Bogotá o Medellín), el tope puede llegar hasta 150 SMMLV como excepción regulada.
Estos topes en salarios mínimos funcionan como un mecanismo automático de indexación: cada vez que el salario mínimo sube, el precio máximo de las VIS también lo hace, independientemente de otros factores de mercado o del poder adquisitivo real de los hogares objetivo.
La escalada de precios en los últimos 11 años
Un análisis reciente revela que entre 2015 y 2026 el precio máximo legal de una VIS en Colombia pasó de unos $96,6 millones a alrededor de $262,6 millones en las principales ciudades. Esto representa un incremento de más de $165 millones en tan solo 11 años, acercando los valores de la VIS a los de viviendas tradicionales no sociales.
Tan solo en el último año, con el aumento del salario mínimo decretado para 2026 (de cerca del 23,7 %), el techo de precios de las VIS se incrementó en casi $49 millones, afectando de manera directa la posibilidad de acceso de familias con ingresos bajos.
Impacto real en los hogares objetivo
Este fenómeno ha generado una paradoja: mientras el salario mínimo aumentaba para mejorar la capacidad de compra de los trabajadores, el precio de la propia VIS subió en la misma proporción, erosionando cualquier avance en poder adquisitivo para acceder a ella. En la práctica, hogares que ganan entre uno y dos salarios mínimos, objetivo principal de la política social, enfrentan dificultades crecientes para reunir cuota inicial, cumplir requisitos de crédito o financiar incluso el 80 % del valor de la vivienda.
En el año 2010, por ejemplo, un hogar con subsidio de 30 salarios mínimos podía cubrir gran parte de una VIS y complementar con crédito. En 2024 y 2025, ese mismo ejercicio financiero exigió esfuerzos de hasta $170 millones o más, muy por encima del alcance de muchos hogares vulnerables.
Críticas de expertos y propuestas regulatorias
Ante este escenario, el Ministerio de Vivienda presentó un borrador de decreto para desindexar el precio de la VIS del salario mínimo y establecer topes fijos en pesos para todas las ciudades, con la intención de evitar alzas automáticas ante futuros aumentos salariales.
Expertos del sector, como el exministro de Hacienda José Manuel Restrepo, han cuestionado esta estrategia. Argumentan que aunque la medida busca transparencia para el comprador, puede generar inseguridad jurídica y volatilidad para los proyectos del sector constructor, además de desconocer la complejidad de los costos de construcción (salarios, insumos, tasas e impuestos).
Asimismo, legisladores han advertido posibles problemas de constitucionalidad al pretender modificar parámetros del Plan Nacional de Desarrollo mediante decreto y no mediante ley.
Balance del debate y retos por delante
La discusión pública alrededor de la VIS pone en evidencia un desafío fundamental: cómo equilibrar una política pública que debe ser socialmente enfocada y financieramente viable. Por un lado, aumentar el salario mínimo es importante para mejorar la calidad de vida de millones de trabajadores; por otro, vincular los topes de un programa social al salario mínimo sin mecanismos de protección adicionales puede convertir la política en inaccesible para quienes más la necesitan.
Más allá de cambios regulatorios puntuales, analistas sugieren revisar cómo se definen los límites de precio, fortalecer subsidios efectivos y diseñar mecanismos de financiación que realmente consideren la realidad económica de hogares de bajos ingresos.
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