Bogotá, 11 de enero de 2026. El Gobierno Nacional presentó este domingo un proyecto de decreto con cambios de fondo en la regulación de la Vivienda de Interés Social (VIS), cuyo objetivo es modificar la forma como se fija el precio de estos inmuebles, que están destinados a hogares de bajos y medianos ingresos.
La iniciativa incluye dos medidas clave: eliminar la indexación del precio de la VIS al Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMMLV), y establecer un mismo tope máximo de precio para toda Colombia, sin distinción por tamaño de ciudad o región.
¿Qué propone el decreto?
Según el borrador del decreto:
- El precio máximo de cualquier vivienda VIS será de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, un límite que actualmente ya existe, pero que el Gobierno busca reforzar y unificar en todo el país. Esa cifra, con el salario proyectado para 2026, equivale a unos COP 235 millones aproximadamente.
- El precio de venta deberá pactarse desde el inicio en pesos colombianos, expresamente establecido en los contratos de separación o promesas de compraventa, y no podrá ajustarse posteriormente en función del aumento del salario mínimo.
- Queda prohibida la indexación automática del valor de la vivienda al salario mínimo después de firmado cualquier documento legal que dé inicio al negocio jurídico de compra.
- Solo se permitirán ajustes ordinarios justificados por aumentos en los costos de construcción, validados con base en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) del Dane, y no por cambios en el salario mínimo.
¿Por qué se propone este cambio?
La medida surge en medio de un intenso debate sobre los efectos del fuerte aumento del salario mínimo para 2026, que fue de más del 23 % y elevó el SMMLV por encima de los $1.7 millones. Debido a que la VIS y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) estaban indexadas a este indicador, muchos compradores vieron incrementos automáticos en el precio final de sus viviendas, incluso cuando el avance de obra ya estaba significativo.
El Gobierno sostiene que este vínculo ha generado incertidumbre y aumentos imprevistos en el valor de las viviendas VIS, lo que afecta la capacidad de planificación financiera de las familias.
Reacciones divididas
Las opiniones de expertos y exfuncionarios han sido variadas:
- José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda, ha advertido que, aunque la medida puede aumentar la transparencia para los compradores, también podría reducir la oferta de nuevos proyectos VIS y desincentivar la construcción, al obligar a los constructores a fijar precios más rígidos desde el inicio.
- En contraste, José Antonio Ocampo, otro exministro de Hacienda, ha apoyado la desindexación y considera que no hay razón técnica ni económica para que los precios de la vivienda dependan directamente del salario mínimo, proponiendo que los ajustes se relacionen más con la inflación general o con los costos reales de construcción.
Implicaciones para el mercado
Si el decreto llega a firmarse y entrar en vigencia —aún no tiene una fecha definida— podría tener efectos importantes:
- Los precios de las VIS podrían dejar de subir automáticamente cada vez que se aumenta el salario mínimo, reduciendo la incertidumbre para las familias que ya están en proceso de compra.
- Sin embargo, el sector constructor y gremios como Camacol han señalado que los costos de construcción, las tasas de interés y el precio de los insumos juegan un papel central en los precios, por lo cual solo eliminar la indexación al salario mínimo no resolvería completamente el problema de acceso a vivienda.
- También se debate si mantener un tope único en todas las ciudades puede afectar la capacidad de inversión en proyectos en zonas con mayores costos de suelo o construcción.
El debate sigue abierto, y actores del sector público, privado y académico discuten cómo equilibrar la protección del comprador con la viabilidad económica de las construcciones.
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